KRONIK

Weekendavisen, den 19. september 2025

”

De frie markedskræfter er ved at sætte København skakmat.

Kærlighedens by

Adam Schnack, Ejendomsmægler MDE.

I takt med at København vokser sig større, får byen stadig mere svært ved at bære sin egen vægt. Er der i virkeligheden en grænse for, hvor meget kærlighed byen kan give, og hvad er kærlighedens pris?

Grundlæggende er jeg tilhænger af markedets frie bevægelighed, jeg bilder mig ind, at jeg forstår udbud og efterspørgselskurvens iboende mekanismer, og jeg er ikke mindst fortaler for privat ejendomsret. Alligevel kan jeg ikke lade være med at blive bekymret over boligmarkedets eksplosive udvikling, som i særlig grad præger København. Den økonomiske teori er god til at forklare, hvorfor denne udvikling kan blive ved med at fortsætte og vores menneskelige trang til massebevægelse kan være med til at forklare, hvordan det kan lade sig gøre. Og selv om det aldrig har været dyrere at erhverve sig fast ejendom, så fortsætter efterspørgslen utrætteligt mod nye højder, og derfor gør priserne det samme. Sådan fungerer markedet – på godt og ondt. Men hvornår er nok, nok?

Beskæftigelsen er høj, inflationen er et godt sted, som de økonomiske vismænd siger, og renteniveauet er tåleligt (siger bankerne) – alt i alt står størstedelen af os boligforbrugere med en følelse af tryghed i det nære økonomiske marked. Endnu bedre, hvis man er velhavende nok, så kan man låne uden at afdrage. Og er man tilmed dygtig og måske også heldig nok, så kan man løbende belåne sin friværdi og reinvestere andet sted, med yderligere stor fortjeneste.

Investering i Københavns ejerboliger har på tværs af tidens socioøkonomiske udsving vist sig at være en lukrativ forretning – og så får man tilmed en bolig, at bo i. Eller omvendt… Og usikkerheden for fremtiden er glemt og borte sammen med det seneste lille bump på vejen, der kom snigende over natten, som reaktion på Ruslands invasion af Ukraine. Inflationen steg til 11 procent, boligrenten røg op i det højeste niveau siden finanskrisen, og boligmarkedet gik i stå. Bevares, de røde lamper er slukket og lykkehjulet snurrer fortsat i Tivoli. Ikke meget tyder på, at dette skal ændre sig lige foreløbigt, for tilflytningen til de store byer, specielt København, er meget større end fraflytningen. Vi bliver ældre, så vi bor længere tid i byen, vi bliver evigt rigere, i hvert fald mere enlige, måske gladere, måske mere triste – hvem ved, og hvem rager det egentlig også.

Grundlæggende bliver der ikke bygget nok, og jeg vil tilmed postulere, at der slet ikke bygges nok af det, København har brug for. Det kommer jeg tilbage til.

Umiddelbart synes det jo magisk, at man kan købe en ejerbolig i år ét, og fem til ti år efter har den fordoblet sin værdi. Det er en genial pengemaskine, og man kan bo i maskinrummet, imens den producerer friværdi, som kan veksles til skattefrie kontanter, så snart man ønsker sig en ny udsigt. Det er jo sådan set smart, at man ved at bo dejligt kan tjene flere penge end ved at gå på arbejde 40-50 timer om ugen. Men for nogen måske også mærkeligt. Måske endda helt absurd.

På afstand kan det lyde urimeligt – indefra kan det let forstås med henvisning til afkast af investerede risikovillig kapital. For nogen er det også mærkeligt, at man ikke skal betale avanceskat ved salg af fast ejendom (som man gør for eksempel ved salg af aktier), og at ejendomsværdiskatten (lejeværdi af egen bolig) kan blive ved med at bestå valg efter valg. Tingene hænger jo nok sammen, og da dette ikke skal betragtes som et politisk manifest, vil jeg lade den debat ligge for nu med tanke på, at de økonomiske vismænd sikkert også har en overbevisende forklaring på det. Eller også, så er der ingen der forstår en skid af det, og ignorerer det, for det er jo gode penge for staten.

Tilbage står, at for dem af os, der er i boligmarkedet, og tilmed har købt i en af landets vækstområder, synes det fantastisk. For friværdierne stiger hurtigere end skattebetalingerne, alt imens, at drømmene om en endnu større bolig bliver fremkaldt. Det gør os ikke alene rige og umiddelbart lykkelige, det ser også ud til, at vi stortrives i markedets selvopfyldende mekanisme om at skabe behov vi ikke vidste vi havde.

Det er, som om man i København har bevæget sig fra et basalt ønske om at have et dejligt hjem med plads til familien og guldfiskebowlen til konstant at flytte grænserne for vores vildeste fantasier om, hvor ekstravagant vi skal bo. Fordi vi kan. Eller rettere sagt - nogen kan. Og det lyder jo dejligt – og det er det sikkert også for dem af os, der er med om bord på lyntoget. I hvert fald på den korte bane.

Jeg er selv en af de privilegerede med sæde i lyntogets 1. klasses kupé, og i vildskab taknemmelig for det. Men jeg er også dybt bekymret for, hvilken betydning, der kan få for Københavns udvikling.

For byen forandrer sig. Den by vi elskede i begyndelsen er måske ved at blive offer for sin egen succes. Jo mere kostbart det bliver at bo i byen, jo færre mennesker har råd, og til sidst – eller måske allerede nu, står byen tilbage som samlingssted for samfundets økonomisk absolut mest privilegerede borgere. Togvognene med monkey-class bliver hægtet af ved Ring 4.

Isoleret set giver det jo mening – for sådan er det med den frie markedsøkonomi, som er styret af udbud og efterspørgsel. Så bevares. De ældre flytter ud, og deres boliger bliver solgt til velhavere – og det samme gør sig gældende for en stor del af middelklassen, der naturligt vil vurdere om de har råd til ikke at realisere den enorme opvoksede friværdi de har fået i deres bolig de seneste år. Dette regnestykke kræver ikke den store eksamen, og mange vil nok bare trække på skulderen og sige: “og hvad så?” Og nogle vil da også rettelig nævne at kun cirka hver femte bolig i København er ejerbolig – resten af boligmassen udgøres af leje, almen- og andelsboliger.

Og hvad så?

Vi risikerer at miste den by, vi elsker!

De almene boligers udfordring er, at de kan være så godt som umuligt at få tildelt, andelsboligerne bliver i stigende grad værdiansat efter valuarprincippet, hvor ejendommens markedsværdi iagttages, og lejeboliger bliver mere og mere kostbare, da nyopførte lejeboliger (opført efter 1991) i hovedreglen kan prisreguleres efter markedslejeprincipperne. Således er vi tilbage på lyntogets velsmurte skinner, der ikke efterlader mange stop på vejen til borgere med ganske almindelige lønindkomster.

Helbredelsen af hjertesorgen må findes ved at acceptere det faktum, at de frie markedskræfter alene vil gøre København endnu mere kostbar at bo i, hvilket absolut ikke virker inkluderende og opbyggende på tværs af landets befolkning – og da det netop er den urbane diversitet, som gør byen så attraktiv, så ligner det, at København er ved at spille sig selv skak.

Og for ikke at stå skakmat kræver det en uhyre effektiv og løsningsorienteret politisk handlekraft. Der skal ganske enkelt bygges mange flere ejerboliger i København, som både er attraktive for den brede befolkning og for vores fremtidige generationer. Attraktive i komfort og i kvalitet. Både for dem, som skal bo i boligerne og for København, der som byrum skal inkludere boligerne.

København er elsket for at spille på alle tangenter, sine nuancer og sine kreative kræfter. Den øgede befolkningstilvækst må ikke udvande det, der gør byen attraktiv. Og med fare for (igen) at lyde meget politisk, så handler byens positive udvikling ikke kun om, at dens borgere er meget velhavende.

Men, hvad er det i virkeligheden for en gordisk knude, der skal bindes op her? Kan man forestille sig at byplanlægningen stiller krav til, hvad en del af de nybyggede ejerboliger må koste – eller måske endda, at staten eller kommunerne selv opfører en vis del boliger i byen, der har til formål at sikre diversitet, uden at det går på kompromis med den bygningsmæssige kvalitet, boligkomfort og arkitektoniske æstetik?

Måske er det værd at forsøge sig med sådanne kulturelitære byggeprojekter. Andelstanken var aparte for mange, og er det måske stadig, men vi skal ikke glemme, hvilken frelse det har været for store dele af middelklassen – og således for byens evolutionsevne.

Giver det overhovedet mening at manipulere med de frie markedskræfter? Grundlæggende smager det skidt – og klart både konfliktfyldt og intimiderende i forhold til mine egen orientering, men vi gør det jo sådan set allerede. Både i forhold til Lejeloven, der sætter loft for udlejningsniveauerne for leje af boliger opført før 1991, ved andelsboligernes maksimalprissætningsstruktur og ved almenboligordningen, der netop har til formål at sikre boliger til de almene borgere.

Hvis de kreative kræfter, de subkulturelle grupper og de menneskelige ressourcer, som binder samfundet sammen nedefra tvinges ud af København vil byen enten forvandle sig selv til et businesscentrum på lige fod med det vi ser i store kvarterer af London andre af Europas storbyer – eller byen vil blive affolket af de selvsamme mennesker, der skaber byens bindemiddel som kulturelt epicenter. Og så mister vi den energi i byen, der i første omgang gjorde byen værdifuld. Det narrativ vi elskede og den kærlighedshistorie, som gav os hjerter i øjnene.

Vi har alle brug for hinanden. For i verdens mest elskede by, leger lige børn ikke nødvendigvis bedst. Legen kan hurtigere, end vi aner det, blive så kedelig, at selv dem, der er allermest ens, ikke har noget at være sammen om. Men forpligtelserne er ikke ovre hér.

Der findes tusindvis og atter tusindvis af kvadratmeter i erhvervsbygninger, mere eller mindre konverterbare, sammenkoblinger af bygninger, mindre og større byrum, der med rette transformation kan genanvendes eller konverteres til spektakulære boliger og nye velkomponerede og komplimenterende byområder. Det er set gjort med succes flere steder, blandt andet i Carlsberg-byen og (dele af) Nordhavnen.

Der er stadig et væld af udviklingsmuligheder, som måske ikke byder op til klassisk traditionel boligkomfort, men til vidunderlige og skæve boliger. Bygninger, som taler sit eget sprog og bygninger, der qua deres strukturelle udfordringer tvinger arkitekter og bygherrer til at tænke beboelse ud af sin normale kontekst. Og det har storbyerne meget mere brug for, end endeløse boligkomplekser, billigt opført rundt om de ydre ringveje. Lykken er ikke i sig selv 5.000 boliger til 5.000 kr. pr. måned.

Jeg forstår præmissen, at denne form for byggeri eller rettere transformation kan være et slet økonomisk regnestykke, men den kulturelle og æstetiske værdi kan vise sig at blive en ny superkapital i vores storbyer. Alligevel er det nok utopi at forestille sig private bygherre falde i svime over sådanne filantropiske byggeprojekter, men så måske en særlig statsfond eller private fonde kan se perspektivet i at skabe boliger til den brede befolkning igennem sådanne transformationsprojekter, eller ved at opføre nye reguleret ejendomme. Kontroversielt for nogen – men potentielt et vindende træk, der kan spille København væk fra risikoen for at blive sat skakmat.

Der er formentligt ikke bygningsmasse nok til, at vi kan bygge os ind i fremtiden ved udelukkende at konvertere eksisterende ejendomme eller ved at rode mere rundt i kravet om bopælspligt i eksisterende boliger, end man allerede gjorde med den nye lovgivning fra 2021, hvor fremtidige nyopførte boliger i København nu bliver solgt med krav om bopælspligt. Der skal opføres mange flere boliger i form af mindre ejerboliger. Formgivet af et dybsindigt arkitektonisk formsprog. Transformative bygninger, der kan tilpasse sig byernes løbende forandrede behov. Mere vildskab, indsigt og mindre forsigtighed, tydeligere visioner og større ambitioner.

Byen skal leve med sine borgere – og det kræver rummelighed og kærlighed på tværs af rådighedsbeløb, kreative kræfter og kapital.

Kærlighedens pris er uundgåeligt også smukt tegnet funktionelle og kvalitetsbevidste boliger, som både er bæredygtige og prismæssigt tilgængelige for alle dem, der skal sikre, at København bliver ved med at være verdens bedste kærlighedshistorie – med en lykkelig udgang.